Budowa domu — krok po kroku

Czy jest ktoś, kto choćby nie marzył o pięknym domu z ogródkiem, może z basenem w zaciszu otaczającej natury, lasu, jeziora... Niestety dla większości budowa nowego domu pozostanie w niedostępnej strefie, głównie ze względu na koszt budowy domu, który jest dla nich zbyt wysoki (tu nie możemy pomóc).

Jednak wszystkim tym, którzy posiadają środki finansowe (własne lub pożyczone) i rozważają budowę własnego domu, ale nie wiedzą, jak się za to zabrać, jakich formalności trzeba przypilnować przed rozpoczęciem budowy domu, jakich w trakcie budowy domu, a jakich po zakończeniu budowy, lub wręcz rezygnują z powodu braku takiej wiedzy, wskazujemy jak przejść przez cały proces budowy domu krok po kroku.

Zobacz: Wkręty metryczne – czym są i do czego służą?

Na wstępie należy podkreślić, że wszystkie etapy budowy i ich realizacja muszą być zgodne przede wszystkim z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U.2023.682 tj.) oraz z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 tj.), które wskazują wymogi oraz prawa i obowiązki, którym podlegamy my (jako inwestor), projektant, kierownik budowy, a także inspektor nadzoru inwestorskiego.

Etapy budowy domu

Zatem od czego zacząć budowę domu... Otóż już na wstępnie powinniśmy podjąć decyzję czy budową domu zajmie się wykwalifikowana firma, czy sami dopełnimy formalności (w tym też prac technicznych — mamy różne umiejętności i możliwości) co znacząco obniża koszty. Analogicznie jest z aranżacją i wystrojem wnętrz, oraz ogrodu, ponieważ ostatecznie powinniśmy czuć się tam jak we własnym domu. Dobrze by było wyznaczyć maksymalny budżet, jaki chcemy/możemy przeznaczyć na to przedsięwzięcie, ale od początku...

Wybór działki budowlanej

Zakup odpowiedniej działki może okazać kluczowym etapem w całym procesie budowy domu, ponieważ nie każdy dom jednorodzinny, wielorodzinny (bliźniaczy) można postawić na każdej działce i w każdym regionie Polski.

Istotne, o czym niektórzy nie widzą, potrzebna jest działka budowlana, a nie działka inwestycyjna, rekreacyjna, rolna czy leśna, które co do zasady służą innym celom, a przekształcenie ich w budowlaną może być niemożliwe lub zbyt kosztowne.

Należy mieć świadomość, że lokalizacja działki z jednej strony wpływa na jej cenę, ponieważ w różnych województwach Polski są inne warunki, przede wszystkim ukształtowanie terenu (np. tereny podmokłe, górzyste), oraz im bliżej miast, tym są one droższe.

Z drugiej strony, w zależności od potrzeb rodziny, np. z dziećmi, seniorami lokalizacja domu powinna być w pobliżu pracy, szkoły, przedszkola, przychodni lekarskiej i apteki.

Specjaliści (projektanci) wskazują, że idealna działka powinna mieć kształt kwadratu o boku około 35 m o płaskiej powierzchni około 10 arów, czyli 1000 m2, na której ich wyobraźnię ogranicza tylko Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego MPZP lub decyzja o Warunkach Zabudowy.

Przed zakupem działki powinniśmy sprawdzić jej księgę wieczystą (czy jest wolna od osób trzecich i czy nie jest obciążona hipoteką) oraz zapisy MPZP, ponieważ z jednej strony pokazują one najbliższe sąsiedztwo (rodzaj zabudowy, zakłady i przedsiębiorstwa itp.), a z drugiej wysokość zabudowy na naszej działce, liczbę kondygnacji czy rodzaj dopuszczalnego dachu itp.

W rzeczywistości bez względu na lokalizację, oferowane są różne działki: wąskie, o nieregularnych kształtach, górzyste (ze spadkiem), częściowo zalesione, z dala od cywilizacji, bez mediów, wody sieciowej i kanalizacji, gazu i inne niedogodności (dla niektórych zalety), które znacząco obniżą ich cenę, a przez to kuszące, ponieważ dobry architekt wykorzysta to do stworzenia wymarzonego domu.

Projekt i dostosowanie projektu

Ważne, aby po zakupie działki należy w Wydziale Architektury uzyskać dla niej wypis i wyrys z MPZP, a w przypadku jego braku, decyzję o Warunkach Zabudowy, ponieważ na podstawie warunków wyznaczonych w tych dokumentach możemy stworzyć/kupić odpowiedni projekt indywidualny.

Etap bardzo ważny, tu wizualizują się nasze marzenia. Istotne, bo o ile ktoś może mieć talent kreślarski, orientację przestrzenną i potrafi przenieść marzenia na papier, to projekt musi zatwierdzić architekt z uprawnieniami, który dokona wszelkich wyliczeń konstrukcyjnych i dopełni wszystkich formalności projektowych, bez których nie uzyskamy pozwolenia na budowę (o czym niżej).

Ten, kto posiada już działkę budowlaną, musi dostosować projekt domu, uwzględniając i położenie działki i usytuowanie budynku (wejście od północy, a bardziej nasłoneczniony salon od południa itp.), ilość, rozmiar i rodzaj pomieszczeń oraz czy budowa powinna zakończyć się w stanie surowym zamkniętym (czyli oprócz murów, dachu — stan surowy otwarty — są okna i drzwi, położone instalacje, tynki i gładzie, podłogi/wylewki).

Kompleksowo stworzona dokumentacja projektowa, z jednej strony szczegółowo opisuje część architektoniczną oraz techniczno-instalacyjną, a z drugiej usprawnia adaptację i gwarantuje sprawną budowę.

Budowa i odbiór domu

Przed wbiciem "łopaty" do wykopania fundamentów musimy zlecić geodecie przygotowanie mapy zasadniczej i wraz z projektem budowlany uzyskać pozwolenie na budowę (zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia budowy).

Wniosek o pozwolenie na budowę z pełnym zestawem wymaganych załączników:

• oświadczenie o prawie do dysponowania działką,

• MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy,

• projekt budowy domu (w 4 egzemplarzach),

• potwierdzenie uprawnień projektantów.

Należy złożyć w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta (zależy od lokalizacji działki), które wydawane jest na 3 lata. Pozwolenie powinno być wydane do 65 dni, a organ administracji architektoniczno-budowlanej do wniesienia sprzeciwu ma 21 dni.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę zgłaszamy do nadzoru budowlanego rozpoczęcia prac budowlanych, co skrupulatnie odnotowuje kierownik budowy w dzienniku budowy.

Złożenie kopii dziennika z zapisanymi etapami budowy i wszystkimi zdarzeniami zaistniałymi w trakcie wraz z zawiadomieniem o zakończeniu budowy domu kończy proces budowy, a pozytywne rozpatrzenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie nieruchomości wydane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, pozwala na aranżację i wystrój wnętrz.

Ile kosztuje budowa domu w 2023 roku?

Koszty budowy domu 2023 r. są wyższe niż rok wcześniej. Średnioroczna inflacja w 2022 r. wyniosła 14,8%, a za 2023 ma być znowu dwucyfrowa. Przy budowie domu obecnie uwzględnia się wielkość budynku, pomieszczenia gospodarcze, dom z poddaszem użytkowym, ale także czy projekt budowlany przewiduje budowę do stanu deweloperskiego.

Nie bez znaczenia jest dobór podwykonawców, których warto sprawdzić pod kątem opinii (warto zapytać innych o opinię, bo szanujące w się firmy wskażą swoje wcześniejsze realizacje), ale także sytuację finansową (SOWiA-Finanse) i gospodarczą (SOWiA-Handel).

Wszystkie firmy z branży budowlanej można wyszukać z Katalogu Firm (owg.pl) od architektów, kierowników budowy, całe ekipy budowlane, dekarzy, tynkarzy, malarzy, elektryków, hydraulików, po projektantów wnętrz i ogrodów wraz z ich danymi rejestrowymi, raportami finansowymi, powiązaniami itp.

Na koniec warto podkreślić, że obecnie budowa 1 m2 stanu surowego zamkniętego mieszkania w mieście jest porównywalna do takiego samego 1 m2 budowy domu na obrzeżach miasta, wiec jeśli ktoś ceni sobie spokój, ciszę i bezpośredni kontakt z naturą, powinien rozważyć budowę domu.