Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Wynajem nieruchomości może być opłacalnym przedsięwzięciem, ale to wymagający i czasochłonny proces, który wiąże się z wieloma obowiązkami — poszukiwanie najemców, utrzymanie nieruchomości, rozliczenia finansowe i rozwiązywanie potencjalnych problemów. Jak bezpieczne wynajmować, aby potencjalni najemcy nie stwarzali kłopotów? Aby zminimalizować ryzyko, warto przestrzegać kilku kluczowych zasad i podejść do tego procesu z rozwagą.

Zastanawiasz się, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? O czym warto pamiętać i na co zwracać uwagę przy wynajmowaniu mieszkania? Czy warto wynajmować mieszkanie przez agencję?

Po pierwsze weryfikacja najemcy

Na tym etapie warto zachować szczególną uwagę i pozyskać szczegółowe informacje na temat naszych przyszłych najemców, a także dokumenty, które potwierdzą ich wypłacalność i wiarygodność jak np. zaświadczenie o zatrudnieniu. Możemy także sprawdzić referencje najemcy. Dobrym rozwiązanie jest rozmowa z kilkoma osobami i wybór tych, które wzbudzają nasze największe zaufanie. Sprawdzenie najemcy przed podpisaniem umowy najmu to bardzo ważny krok, który może uchronić nas przed problemami w przyszłości.

Umowa najmu — prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy

Umowa najmu określa obowiązki każdej ze stron w trakcie trwania najmu, zapobiega nieporozumieniom, określa także procedury dotyczące zawiadomień i eksmisji, chroni prawa najemcy. Jest ona jednym z kluczowych aspektów, który wpływa na bezpieczeństwo wynajmu mieszkania.

Wiążące są ustalenia zawarte zarówno w formie pisemnej, jak i ustnie. Niemniej jednak zdecydowanie bezpieczniej jest sporządzić umowę najmu w formie pisemnej — w razie wątpliwości każdej ze stron łatwiej będzie odwoływać się do ustalonych zapisów dotyczących warunków najmu.

Jaką formę umowy wybrać?

Istnieje kilka różnych rodzajów umów, z których każda ma swoje zalety i ograniczenia.

• Umowa najmu

Zgodnie z kodeksem cywilnym umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna być zawarta na piśmie, jeśli obejmuje okres dłuższy niż rok. W praktyce zaleca się, aby każda umowa najmu lokalu, niezależnie czasu jej trwania, była formalnie udokumentowana, przede wszystkim w celach dowodowych. Zawarcie tzw. zwykłej umowy najmu niesie za sobą pewne ryzyko, dlatego też warto rozważyć najem instytucjonalny czy okazjonalny. Główna różnica między zwykłą umową najmu od najmu instytucjonalnego lub okazjonalnego jest sposób, w jaki można legalnie usunąć niepożądanego lokatora z wynajmowanego mieszkania.

• Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko przez wynajmujących, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości. Jednym z warunków najmu okazjonalnego jest posiadanie przez wynajmującego prawa własności do lokalu lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na okres 10 lat, po zakończeniu tego okresu może zostać przedłużona. Jaka jest różnicą między umową najmu a umową najmu okazjonalnego? W przypadku tej drugiej wymaga się od najemcy dodatkowego oświadczenia, sporządzonego w formie aktu notarialnego. Oświadczenie gwarantuje, że opuści on nieruchomość na żądanie właściciela, jednocześnie wskazując alternatywny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia lokalu wynajmowanego. Istotne jest uzyskanie zgody właściciela tego potencjalnego nowego lokalu na zamieszkanie najemcy oraz innych osób, które z nim zamieszkają w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Oświadczenie jest formą zabezpieczenia wynajmującego przed potencjalnymi nieuczciwymi najemcami — w przypadku niewywiązywania się przez najemcę z obowiązków, takich jak np. regularne opłaty czynszu, gwarantuje łatwiejszy proces zwolnienia lokalu.

• Umowa najmu instytucjonalnego

Jest umową najmu zawieraną przez jednostkę organizacyjną, która nie posiada osobowości prawnej, osobę prawną lub osobę fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą w obszarze wynajmu nieruchomości. W umowie najmu instytucjonalnego muszą być zawarte wszystkie elementy, wymagane w standardowych umowach najmu. Ponadto wymagane są pewne zapisy, np. jeśli chodzi o podwyżkę czynszu — jeżeli podpiszemy umowę na 15 lat i nie będzie w niej zapisu do prawa podwyżki czynszu w trakcie trwania umowy i zasad oraz warunków jego podwyższenia, to właściciel nie będzie mógł podnieść czynszu przez cały okres trwania umowy. W przypadku takiej umowy dołączony musi być jeden załącznik – oświadczenie najemcy sporządzony w formie aktu notarialnego. W oświadczeniu tym najemca zobowiązuje się do poddania się egzekucji i do opróżnienia wynajmowanego lokalu w określonym terminie w przypadku zakończenia lub rozwiązania umowy najmu. Akt notarialny musi również zawierać klauzulę informującą, że najemca traci prawo do ubiegania się o mieszkanie socjalne lub zastępcze.

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania — minimalizowanie ryzyka w wynajmie mieszkania

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania to dokument, który służy do porównania stanu nieruchomości w momencie rozpoczęcia lub zakończenia umowy najmu. Jest istotny zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i dla najemcy — pozwala na udokumentowanie ewentualnych uszkodzeń lub zmian w stanie mieszkania. Dla wynajmującego protokół zdawczo-odbiorczy jest narzędziem o nieocenionej wartości — w przypadku jakichkolwiek uszkodzeń lub zniszczeń stanowi niepodważalny dowód, że zostały one spowodowane przez lokatora i umożliwia dochodzenie odszkodowania za te szkody.

Czy opłaca się inwestować w wynajem?

Decyzja o zakupie nieruchomości w celach inwestycyjnych, takich jak wynajem mieszkania, to ważny krok finansowy, który wymaga starannego przemyślenia. Jednym z kluczowych czynników, które należy uwzględnić przy ocenie opłacalności takiej inwestycji, jest okres zwrotu inwestycji, zwany również "ROI" (Return on Investment). Jest to czas, jaki jest potrzebny, aby zyski z wynajmu pokryły koszty zakupu i utrzymania nieruchomości. Jak obliczyć stopę zwrotu z wynajmu mieszkania — w tym artykule dowiesz się, czym jest stopa zwrotu z inwestycji i jakie czynniki wpływają na okres zwrotu inwestycji.

Czym jest zarządzanie i obsługa najmu?

Ze względu na brak czasu lub wystarczającego doświadczenia do samodzielnego zarządzania najmem, wielu wynajmujących decyduje się na powierzenie obsługi najmu zewnętrznym firmom. Obsługa najmu to usługa, która w ostatnich latach zdobyła ogromną popularność, świadczona jest przez profesjonalistów z branży nieruchomości, którzy pomagają właścicielom nieruchomości w procesie wynajmu — począwszy od przygotowania nieruchomości do wynajmu, aż po zarządzanie codziennymi sprawami związanymi z najmem.

Korzyści płynące z obsługi najmu

Największą zaletą jest oszczędność czasu — przygotowanie ogłoszeń razem z atrakcyjnymi zdjęciami, a potem systematyczne ich publikowanie, odbieranie telefonów, organizowanie spotkań z najemcami to zadania, które pochłaniają sporo czasu. Konieczne jest także monitorowanie terminów, np. daty publikacji ogłoszenia. Obsługa najmu pozwala właścicielom zaoszczędzić czas, który musieliby poświęcić na poszukiwanie najemców, rozwiązywanie problemów i zarządzanie codziennymi sprawami związanymi z wynajmem nieruchomości. Pomaga redukować ryzyko — znaleźć odpowiednich najemców, którzy spełniają kryteria finansowe. Usługa zarządzania najmem zapewni także nadzór nad terminowością wpłat oraz wsparcie przy zadaniach związanych z mieszkaniem jak remont czy przeprowadzka.

Artykuł sponsorowany