Dzierżawa a wynajem — jakie są podobieństwa i różnice?

Kodeks cywilny wyróżnia wiele możliwości zawierania umów. Z dużą częścią z nich spotykamy się w życiu codziennym i właśnie takimi umowami są umowa najmu i dzierżawy. Te dwa rodzaje umów wykazuje wiele podobieństw i często mylone są ze sobą, a nawet zamiennie używane. Istnieje jednak między nimi kilka różnic, z którymi warto się zapoznać. Czym różni się dzierżawa od najmu? Co mają ze sobą wspólnego? Informacje na ten temat uzyskasz w naszym artykule.

Czym jest umowa najmu?

Zgodnie z artykułem 659 kodeksu cywilnego umowa najmu polega na tym, że wynajmujący oddaje najemcy, czyli wynajmującemu, daną rzecz do używania na czas określony lub nieokreślony, natomiast najemca zobowiązuje się płacić za to wynajmującemu określony czynsz. Przedmiotem takiego najmu mogą zostać rzeczy ruchome, nieruchomości jak również części składowe rzeczy. W przypadku rzeczy ruchomych umowę zawiera się w dowolnej formie, natomiast w przypadku najmu nieruchomości lub pomieszczeń umowa powinna być zawarta na okres dłuższy niż rok oraz w formie pisemnej. W przypadku niezachowania powyższej formy umowa domyślnie staje się umową na czas nieoznaczony. Najem na okres dłuższy niż 10 lat, po upływie tego terminu również staje się najmem zawartym na czas nieoznaczony.

Na czy polega zawarcie umowy dzierżawy?

Umowa dzierżawy to umowa wiążąca obydwie strony, zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę. Wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania oraz pobierania z niej pożytków, przez oznaczony bądź nieoznaczony okres czasu. Dzierżawca zobowiązuje się natomiast do uiszczania za to określonego czynszu. Informacje te zawiera art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego.

Przedmiotem umowy dzierżawy mogą zostać rzeczy, które przynoszą pożytki naturalne lub cywilne, takie jak: płody rolne, mleko, wełna pozyskana z owiec, glina, piasek itp. Przykładem pożytku cywilnego jest np. czynsz. Dzierżawa gruntów rolnych jest jedną z bardziej popularnych form użytkowania ziemi. W razie, gdy dzierżawca zwleka z zapłatą należnego czynszu, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo w zgodzie z zasadami prawidłowej gospodarki, nie może również zmienić przeznaczenia przedmiotu dzierżawy, jeżeli nie uzyska na to zgody wydzierżawiającego.

Umowa najmu i dzierżawy — poznaj podstawowe różnice między nimi!

Najem to odstąpienie drugiej osobie lub wzięcie w użytkowanie konkretnej własności za wynagrodzeniem, które określa się w umowie, natomiast dzierżawę odróżnia od najmu to, że dodatkowo w jej przypadku pobiera się pożytki wynikające z przedmiotu umowy. Jeżeli chodzi o umowę dzierżawy, czynsz może zostać zastrzeżony w pieniądzach lub też w świadczeniach innego rodzaju. Może zostać również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Oznacza to dokładnie to, że w przypadku, gdy użytkowanie danej rzeczy generuje zysk, są one pożytkami, więc w takim przypadku właściwą umową staje się umowa dzierżawy.

Z tego właśnie powodu najczęściej umową dzierżawy, objęte zostają nieruchomości, generujące bezpośrednie zyski, przykładowo: plony, które można sprzedać.

Nieruchomości również mogą zostać objęte umową najmu, gdy np. grunt nie generuje plonów, ponieważ jest na nim usytuowany parking samochodowy. Najczęściej przedmiotem najmu są: samochody, maszyny produkcyjne czy lokale użytkowe, jako że same z siebie nie przynoszą żadnych pożytków. Umową dzierżawy natomiast objęte będą przedsiębiorstwa lub nieruchomości.

Jakie są elementy wspólne najmu i dzierżawy?

Umowa najmu jak i umowa dzierżawy ma ze sobą kilka elementów wspólnych. Obydwie z nich dają możliwość korzystania z rzeczy, która należy do innej osoby, czyli właściciela. Aby były ważne, nie wymaga się również zawarcia ich w formie pisemnej. Co więcej, w przypadku umowy najmu brak zawarcia umowy pisemnej powoduje przyjęcie, że umowa ta zawarta zostaje na czas nieokreślony. Kolejnym podobieństwem jest to, że aby oddać daną rzecz w podnajem czy poddzierżawę konieczne jest uzyskanie zgody właściciela tej rzeczy. Zarówno w umowie najmu jak i w umowie dzierżawy oddaje się rzecz do używania. Najemca i dzierżawca uzyskuje prawo do korzystania z tej rzeczy, lecz stanowi ona własność innej osoby.

Czas trwania umowy najmu i dzierżawy

W obydwu tych umowach występują również regulacje określające maksymalny czas ich trwania. I jest to:

• w przypadku umowy najmu – maksymalnie 10 lat;

• umowa najmu pomiędzy przedsiębiorcami – maksymalnie 30 lat;

• w przypadku umowy dzierżawy – maksymalnie 30 lat.

Jeżeli po określonym czasie, na który zawarta jest umowa, strony wyrażają chęć kontynuacji umowy, przekształca się ona w umowę na czas nieoznaczony. Warto również wiedzieć, że umowy tej nie będzie można ponownie przedłużyć — będzie wymagało to zawarcia całkiem nowej umowy.

Czy możliwe jest obniżenie czynszu dzierżawy?

Dzierżawca ma prawo złożyć sugestię odnośnie obniżenia wysokości czynszu dzierżawy w sytuacji, gdy osiągnięte przychody z dzierżawy znacznie odbiegają od pierwotnych prognoz. Jest to jednak możliwe pod warunkiem, że okoliczności, które doprowadziły do takiego stanu, nie wynikły z winy dzierżawcy, czyli dzierżawca wnioskujący o obniżenie czynszu powinien udowodnić, że sam np. poprzez zaniedbanie nie był powodem wystąpienia takiej sytuacji.

Zerwanie dzierżawy lub najmu

Według obowiązujących przepisów prawa cywilnego dzierżawca bez zgody właściciela nie ma możliwości oddania przedmiotu umowy w poddzierżawę innym osobom. Sytuacja taka może spowodować, że umowa zostaje zakończona ze skutkiem natychmiastowym i nie zachowuje się przy niej żadnych okresów wypowiedzenia.

Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku umowy najmu. Jeżeli właściciel nie wyrazi zgody, najemca nie może oddać danej rzeczy w podnajem. Warto zaznaczyć, aby warunek taki znalazł się w treści umowy. Jest jednak wyjątek od tej reguły, nie wymaga się zgody właściciela, odnoście podnajmu osobie, co do której najemca ma obowiązek alimentacyjny.

Podsumowanie. Najem czy dzierżawa – co wybrać?

Co więc wybrać — najem czy dzierżawę? Takie pytanie powinna zadać sobie każda osoba, która planuje oddać rzecz lub prawo do używania, czy też chce z nich korzystać. Obydwie z umów mają ze sobą wiele wspólnego, lecz również znaczącą się od siebie różnią. Wykonując wyboru którejś z nich, warto zasięgnąć opinii doświadczonego specjalisty, biegłego w zagadnieniach z prawa cywilnego. Pozwoli to zawrzeć umowę, która odpowiednio zabezpieczy interesy obydwu ze stron.

Tekst zawiera autopromocję.